Gỡ pháp lý, khơi dòng tiền để bất động sản vào quỹ đạo phục hồi

Thị trường sẽ hồi phục cuối năm nay?

Thông tin tại Diễn đàn Tài chính – Bất động sản năm 2024 với chủ đề: “Khơi dòng vốn, đón cơ hội phục hồi” cho thấy, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đang có những điểm tích cực.

Cụ thể theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM, tổng dư nợ bất động sản trên địa bàn TPHCM cuối tháng 4 tăng 1,6% so với cuối năm ngoái, trong đó phần lớn đến từ người vay mua để ở (chiếm 68%). Tín dụng ngân hàng đóng góp vai trò quan trọng cho lĩnh vực bất động sản và hiện đang có hiệu ứng chính sách tích cực.

Đáng chú ý là Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để hỗ trợ cho thị trường bất động sản, thể hiện qua việc hàng loạt chính sách được ban hành và việc thành lập các tổ công tác chuyên trách để gỡ vướng…

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Uỷ ban Kinh tế Quốc hội khẳng định, đã 24 năm làm trong khu vực Nhà nước với vai trò chủ yếu tham mưu chính sách, ông chưa bao giờ thấy sự quyết tâm hoàn thiện thể chế mạnh mẽ như hiện nay. Nỗ lực ấy thể hiện rõ là chưa bao giờ có đạo luật mà Chính phủ lại mong muốn được thực hiện sớm hơn như Luật Đất đai năm 2024 sắp được áp dụng.

Chưa bao giờ cùng một lúc sửa Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…. Kết quả, theo ông, dù có độ trễ về mặt chính sách nhưng tất cả những luật sửa đổi nêu trên kỳ vọng sẽ trở thành “trợ lực” hỗ trợ cho thị trường bất động sản tốt hơn.

Ông Phan Đức Hiếu chia sẻ thêm, Luật Đất đai 2024 với cơ chế tiếp cận đất đai khác nhau giữa các phân khúc thị trường, song khó hay dễ cũng tùy thuộc vào nhà đầu tư.

“Làm chính sách rất khó và không thể làm hài lòng tất cả. Làm chính sách sẽ nhìn trên cục diện chung của xã hội chứ không nhìn trên nhóm đối tượng. Với thay đổi của các đạo luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu đặt ra, doanh nghiệp cần nhìn lại chiến lược và cơ cấu lại sản xuất kinh doanh sao cho phù hợp”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Theo ông, điều băn khoăn nhiều nhất là giải quyết những vấn đề của quá khứ trong giai đoạn chuyển tiếp trong ngắn hạn. Với sự thay đổi khung thể chế các luật vừa qua, ông Hiếu khuyên doanh nghiệp bất động sản cần dành nhiều thời gian để nghiên cứu kỹ những luật sửa đổi, từ đó nghiên cứu thấu đáo, định vị lại hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp mình. Với quyết tâm vậy, cá nhân ông Hiếu cho rằng thị trường sẽ không suy giảm.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), cũng đưa ra nhận định đã có những tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất từ trước đến nay. Theo đó, thị trường sẽ bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2024. Dự báo, thị trường sẽ tăng trưởng trở lại bình thường vào năm 2025 trở đi, do “độ trễ” của các chính sách.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thuỷ, cho rằng thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề cần tháo gỡ, không chỉ từ phía Nhà nước mà ngay cả ở chính doanh nghiệp trong ngành.

“Để nhìn nhận thị trường bất động sản, đừng nhìn màu hồng rằng trong năm nay hay năm tới. Thị trường khó hồi phục nếu không gỡ được nút thắt về giá đất, chính sách…”, bà Thủy lưu ý.

Liên quan vấn đề này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng thị trường theo quy luật cung – cầu, cung hạn chế thì giá tăng. Thời gian qua, số lượng sản phẩm nhà ở hạn chế và không đại diện cho thu nhập của đa số người dân (với giá trị căn hộ nhiều nghìn đô la/m² hoặc căn hộ nhiều tỉ đồng/căn). Từ quí 4-2023 đến những tháng đầu năm 2024, một số dự án đưa ra với sản phẩm căn hộ có giá rất cao nhưng giao dịch hạn chế.

Về đất nền, thực tế quan sát, ông Khương cho rằng, giao dịch phân khúc này rất nhiều để người mua tích lũy. Bởi lẽ nhà đầu tư không thể mua bất động sản đã hình thành vì giá cao, hoặc giá sản phẩm đã vượt qua tích lũy của người mua.

Thị trường trở lại giá trị thật

Cho rằng công ty của mình không lớn nhưng đã tồn tại được 40 năm, theo bà Dương Thanh Thủy, đây là hành trình dài và rất cẩn trọng. Với bối cảnh hiện nay, theo bà Thủy, chính các doanh nghiệp trong ngành đã góp phần làm cho tình hình thêm rắc rối.

Nói về phía các doanh nghiệp, bà cho rằng trước đây, hễ có dự án mà không cần biết tính pháp lý, doanh nghiệp cứ lấy tờ giấy đóng dấu đỏ để thu tiền người mua mà “quên” việc phải trả nghĩa vụ ấy cho khách hàng và xem số tiền đấy là của doanh nghiệp mình… Đây là hệ quả từ phía doanh nghiệp.

Bà Thủy cho rằng thời điểm mà doanh nghiệp bất động sản “lùa gà vào chuồng đã hết rồi” và đây là thời điểm thị trường sẽ sàng lọc, các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại, có hướng đi phù hợp trên thị trường.

Về chính sách nhà nước, bà Thủy chỉ ra Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản chồng chéo nhau, cơ quan nhà nước muốn áp dụng luật nào cũng được, gây khó cho doanh nghiệp.

Bà Thủy tiếp tục dẫn chứng tại công ty bà với dự án nhà ở 40 tầng, đã làm đến giai đoạn cất nóc rồi, và tháng 12-2024 có thể giao nhà cho khách, nhưng hiện nay công ty không được bán hàng. Bởi trong Luật Đất đai quy định phải có sổ đỏ doanh nghiệp mới được bán hàng (do thực tế thời gian qua có nhiều trường hợp doanh nghiệp đem sổ đỏ đi cầm ngân hàng để đầu tư chỗ khác, nên sau cùng không có sổ cho người mua, dẫn đến kiện cáo).

Trong khi đó, Trung Thủy đã nộp hồ sơ định giá 8 năm qua, nhưng vẫn không đơn vị nào định giá. Tức doanh nghiệp muốn thực nghĩa vụ tài chính, đề nghị định giá để đóng tiền lại không được, bà Thủy bức xúc.

Vấn đề thủ tục pháp lý kéo dài thời gian dẫn đến doanh nghiệp không chỉ tốn thời gian mà càng bị “thâm vốn”. Bà Thủy dẫn ví dụ, một miếng đất có giá 1 tỉ đồng thì tiền lãi đóng lên đến 100 triệu đồng/năm, và nếu thủ tục pháp lý bị kéo dài lên 5 năm thì doanh nghiệp phải đóng lên đến 500 triệu đồng. Điều này dẫn đến sản phẩm nhà làm ra bị đẩy tăng cao.

Dù vậy, việc giá nhà bị đẩy tăng cao, theo bà Thủy, cũng có phần do ở chính doanh nghiệp. Theo bà, thời gian qua, doanh nghiệp đã đẩy giá lên để hợp thức hóa tiền rút ngân hàng ra. Doanh nghiệp đẩy giá lên rồi, nên các đơn vị định giá dù muốn hạ giá xuống cũng không được. Muốn kéo giá bất động sản xuống giá trị thực thì coi lại giá đất, coi lại tính pháp lý. Đối Doanh nghiệp cần xem lại đừng làm cho thị trường xấu đi, có trách nhiệm cộng đồng và xã hội.

Ở góc độ chuyên gia nghiên cứu, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, với đô thị trên 10 triệu dân, thì việc làm quy hoạch, chính sách quỹ đất luôn là bài toán cần phải lưu ý. Đất ở TPHCM, Hà Nội không được mở rộng, trong khi lượng người sống và làm việc ngày càng tăng. Do đó, nếu không làm tốt chính sách quy hoạch sẽ giống như những đô thị khác.

Theo ông Khương, bài toán giá cả đắt hay rẻ thì phải khẳng định nhà ở là tài sản cả đời người. Doanh nghiệp muốn làm rẻ cũng không được bởi chi phí tài chính, quỹ đất, hạ tầng chưa đồng bộ…

Liên quan ý kiến cho rằng giá đất chiếm 40-50% cơ cấu giá thành sản phẩm, ông Lê Hoàng Châu cho là không chính xác. Theo ông, với các dự án chung cư, quy định tiền sử dụng đất với các dự án chung cư chỉ chiếm trên dưới 10% trong cơ cấu giá thành sản phẩm; nhà phố tiền sử dụng đất cấu thành chiếm trên dưới 30%; trong khi nhà ở biệt thự khoảng 50%.

Trong khuôn khổ tọa đàm, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và khối bất động sản nhà ở Frasers Property VietNam, cũng chia sẻ lý do bất động sản công nghiệp Việt Nam ngược dòng trong thời gian qua. Theo ông, các chính sách của Nhà nước đã tạo điều kiện giúp Việt Nam trở thành trung tâm sản xuất cho toàn cầu, giúp thu hút nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam tăng lên.