“Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn: dự án khó triển khai vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát; dự án đứt gãy tiếp cận tín dụng và cả vốn huy động từ khách hàng, dẫn đến hoạt động bị đình trệ, hàng loạt dự án phải tạm dừng triển khai. Thiệt hại nhất là những dự án đang giải phóng mặt bằng, đang chờ duyệt tiền đất, đang xây dựng dở dang…
Trong khi đó, mặc dù lãi suất đã giảm nhưng khách hàng, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận dòng tiền,... nên thanh khoản thị trường giảm sút. Mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch… trên thị trường gần như đều bị ngưng trệ.
Theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP, mục tiêu là tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng; khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường; thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, có biện pháp xử lý cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn
Tuy nhiên, Thông tư 06/2023/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 28/06/2023 lại gần như không bám đúng tinh thần Nghị quyết 33 của Chính phủ, đã bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng. Cụ thể, khoản 2 Điều 1 thông tư 06 quy định: “Tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM”.
Quy định này rất chung chung, mơ hồ, đồng thời, những trường hợp khó khăn cơ bản của doanh nghiệp bất động sản thì lại không được đề cập, xử lý. Nếu ngân hàng thương mại không có thiện chí cho vay, căn cứ vào Thông tư 06, họ hoàn toàn có thể từ chối toàn bộ hồ sơ của khách hàng bất động sản. Dự án vướng mắc pháp lý thì không được vay; dự án thiếu vốn nên chưa đủ điều kiện triển khai tiếp, thì không cho vay; mua bán, góp vốn trong trạng thái doanh nghiệp gặp khó cũng không được vay… thì làm sao giải cứu cho những loại doanh nghiệp này? Mặt khác, nhà đầu tư, người mua nhà vay như thế nào, thủ tục ra sao đều không được quy định rõ.
Do đó, chúng tôi kiến nghị tốt nhất nên thu hồi lại Thông tư 06, ban hành Nghị định có nội dung bám sát hơn với tinh thần tại Nghị quyết 33 của Chính phủ; hoặc nên sửa theo hướng: làm rõ đối tượng được vay, phương án cho vay đối với những đối tượng gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo; khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng; nộp tiền sử dụng đất; mua lại các doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Đồng thời, quy định rõ thủ tục cho vay, cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả cho vay… và chỉ nên căn cứ vào những gì pháp luật cấm, chứ không nên cấm những gì mà pháp luật chưa phù hợp, đang phải xem xét, điều chỉnh.
Chúng tôi cũng đề nghị các động thái gỡ khó cho thị trường bất động sản của ngân hàng cần quyết liệt, chủ động, linh hoạt hơn”.
“Dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng như nguồn vốn FDI, vốn huy động trên thị trường quốc tế thông qua việc phát hành trái phiếu hoặc vay các tổ chức nước ngoài, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân. Trong đó, vốn tín dụng cũng là một trong những nguồn vốn có đóng góp lớn đối với thị trường bất động sản.
Triển khai chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã chủ động, kịp thời điều chỉnh chính sách, ban hành và triển khai đồng bộ, tối ưu các công cụ và giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng, góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Cụ thể, về điều hành lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước trong 6 tháng đầu năm với mức giảm 0,5-2,0%/năm cho các loại trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thế giới tiếp tục tăng cao và neo ở mức cao. Điều đó tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng Nhà nước với chi phí thấp hơn, qua đó có điều kiện giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ khách hàng.
Với sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã cùng với các ngân hàng thương mại đã trao đổi, tìm nhiều giải pháp để giảm chi phí và các ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất. Đến nay, mức lãi suất của ngân hàng thương mại giảm trung bình từ 1,5 – 2% tùy theo từng loại, nhiều ngân hàng còn có những khoản vay ưu tiên, ưu đãi.
Về điều hành tín dụng, ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 khoảng 14-15% (cao hơn tăng trưởng các năm trước), có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Trên cơ sở đó, ngay đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng tổ chức tín dụng. Đầu tháng 7/2023, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh tăng hầu như toàn bộ các chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 cho các tổ chức tín dụng với mức giao toàn hệ thống khoảng 14%. Thanh khoản hiện nay của các tổ chức tín dụng rất dồi dào.
Về triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng, đến nay, có 9 UBND tỉnh gửi Văn bản công bố danh mục dự án tham gia Chương trình tới Ngân hàng Nhà nước với 23 dự án và 1 UBND tỉnh công bố trên Cổng thông tin điện tử (tỉnh Phú Thọ) với 3 dự án; tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12,8 nghìn tỷ đồng.
Ngày 16/6/2023, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 01 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ tham gia chương trình với số tiền cấp tín dụng khoảng 95 tỷ đồng và đã giải ngân 20,5 tỷ đồng. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cũng đã cấp tín dụng đối với 1 dự án với số tiền cam kết cấp tín dụng là 950 tỷ đồng, dự kiến giải ngân trong quý 3. Đồng thời hiện nay, các ngân hàng thương mại đang chủ động tiếp cận với khoảng 16 dự án thuộc danh mục được công bố.
Quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là bám sát các chỉ đạo của Nhà nước, Chính phủ, hướng đến việc hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững theo hướng phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu nhà ở thực, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi.
Đối với lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở; tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn của các ngân hàng thương mại theo đúng chỉ đạo của Chính phủ.
Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng...
Ngân hàng Nhà nước đề nghị các bộ, ngành, doanh nghiệp… cần có giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển, thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để giảm bớt áp lực đối với tín dụng ngắn hạn của ngân hàng cho thị trường này”.
“Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN dựng thêm “rào chắn” làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay.
Trong đó, các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng, mà việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để vượt qua khó khăn hiện nay. Bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp bất động sản cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện.
Ngân hàng Nhà nước giải thích khoản 8 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) như sau: “Tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM”.
Quy định này chỉ áp dụng đối với mục đích thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM. Đối với mục đích góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty cổ phần niêm yết thì tổ chức tín dụng thực hiện cho vay theo quy định.
Phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh là vốn điều lệ của công ty trên báo cáo tài chính, do vậy nếu hình thành từ vốn vay sẽ phản ánh không chính xác năng lực tài chính của công ty.
Đồng thời, thực tiễn thời gian qua cho thấy việc tổ chức tín dụng cho vay đối với nhu cầu vốn này trong nhiều trường hợp tiềm ẩn rủi ro do: đây là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay do tổ chức tín dụng không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không có cơ sở để đánh giá thường xuyên đối với tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp và đây là một trong những hình thức mà khách hàng có thể sử dụng để che giấu hình thức sở hữu lẫn nhau.
Về phía khách hàng và việc sử dụng vốn vay: nguồn trả nợ của khách hàng phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền từ chủ đầu tư (hoàn trả vốn góp và lợi tức); giá trị khoản vay khá lớn, khách hàng vay có thể là các doanh nghiệp mới thành lập, không có nguồn trả nợ nào khác, hoặc nếu có nguồn trả nợ khác thì không đáng kể so với số tiền vay vốn.
Trên thực tế, bên nhận vốn góp sử dụng khoản vay góp vốn của khách hàng tại tổ chức tín dụng phần lớn để kinh doanh/khai thác vào các dự án; trong khi các dự án này chưa đảm bảo tính pháp lý, chưa đủ điều kiện triển khai theo quy định của pháp luật. Trường hợp rủi ro xảy ra, do dự án chưa đảm bảo tính pháp lý, việc xử lý tài sản đảm bảo sẽ phát sinh rất nhiều vướng mắc và khó xử lý”.
Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cách quy định như trên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật và chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư, xây dựng, sản xuất kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp nói chung, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp hoạt động theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Đồng thời “bít đường” vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án…”.
“Trong bối cảnh thị trường trái phiếu và thị trường bất động sản còn gặp khó khăn, chưa thể phục hồi trong thời gian ngắn, Hiệp hội Ngân hàng đề nghị Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền xem xét sửa đổi Nghị định 08/2022/NĐ-CP theo hướng kéo dài thời gian gia hạn tối đa ba năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư (thay cho quy định hiện tại là hai năm).
Niềm tin của những người đầu tư vào trái phiếu thấp, vì vậy cần có cơ chế chính sách đẩy mạnh tăng cường thị trường vốn, tạo niềm tin cho thị trường phát triển, giảm áp lực vào nguồn vốn ngân hàng. Nguồn vốn ngân hàng là nguồn vốn bổ sung lưu động, còn nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn phải từ thị trường vốn, nên cần đẩy mạnh và mở rộng thị trường vốn.
Đối với Ngân hàng Nhà nước, Hiệp hội Ngân hàng có một số kiến nghị.
Thứ nhất, kéo dài thời gian áp dụng tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn ở mức 34% tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN đến 30/9/2025 thay vì đến hạn 30/9/2023.
Thứ hai, có hướng dẫn thực hiện Nghị định 08/2022/NĐ-CP về điều khoản kéo dài thời hạn trái phiếu áp dụng trong trường hợp tổ chức tín dụng là trái chủ và phân loại nợ đối với trái phiếu được kéo dài thời hạn trả nợ.
Thứ ba, xem xét sửa đổi Thông tư 02/2023/TT-NHNN đối với nội dung quy định tại Khoản 7 Điều 4 theo hướng kéo dài thời gian cơ cấu lại thời hạn trả nợ lên đến 24 tháng đối với khoản nợ vay trung, dài hạn.
Việc giải ngân cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản của các ngân hàng vẫn thấp. Nguyên nhân là Bộ Xây dựng giao cho UBND các tỉnh phê duyệt các danh mục dự án đủ điều kiện để cho vay.
Hiện nay, một số địa phương đã phê duyệt danh sách và gửi Ngân hàng Nhà nước khoảng 15 dự án. Tuy nhiên, rà soát những dự án này đều chưa đạt được cơ sở về pháp lý để có thể giải ngân cho vay.
Để đẩy mạnh triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản, kiến nghị Chính phủ chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương công bố danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân phải đảm bảo đúng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng; đồng thời, chỉ đạo Bộ Xây dựng sớm thông báo danh mục những dự án đủ điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại xem xét cho vay theo đúng quy định.
Về phía Hiệp hội Ngân hàng, thực hiện chủ trương của Chính phủ và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc giảm mặt bằng lãi suất cho vay, ngay từ đầu năm 2023, hiệp hội đã tổ chức hai cuộc họp để kêu gọi các ngân hàng đồng thuận giảm mặt bằng lãi suất huy động và cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp.
Đồng thời, để tạo cơ sở cho các ngân hàng giảm lãi suất và thực hiện nghiêm túc cam kết đã đồng thuận, Hiệp hội Ngân hàng cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có các giải pháp hỗ trợ kịp thời thanh khoản cho ngân hàng thương mại và đề nghị Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước 63 tỉnh, thành phố hỗ trợ giám sát các ngân hàng thực hiện đồng thuận lãi suất.
Với các giải pháp điều hành của Ngân hàng Nhà nước và kêu gọi của Hiệp hội Ngân hàng, nhìn chung các ngân hàng đã nghiêm túc thực hiện cam kết giảm lãi suất, từ đó lập lại mặt bằng lãi suất huy động mới, giảm 1-2% so với cuối năm 2022, thị trường tiền tệ lập lại kỷ cương và diễn biến ngày càng ổn định.
Đến cuối quý 2/2023, trong bối cảnh kinh tế suy giảm, cầu tín dụng rất thấp, tiếp tục thực hiện chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về giảm lãi suất, hỗ trợ doanh nghiệp, người dân tiếp cận vốn ngân hàng, Hiệp hội Ngân hàng đã có Công văn kêu gọi các tổ chức tín dụng hội viên tiếp tục giảm lãi suất cho vay tối thiểu 0,5-1%/năm để đồng hành, chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp, người dân.
Đồng thời, tại cuộc họp sơ kết 6 tháng đầu năm 2023 vào ngày 13/7/2023, Hiệp hội Ngân hàng tiếp tục kêu gọi các tổ chức tín dụng hội viên trên cơ sở cân đối nguồn lực tài chính xem xét giảm lãi suất tiền vay đối với khoản dư nợ hiện hữu và các khoản vay mới, phấn đấu mức giảm lãi suất tối thiểu từ 1,5 - 2%/năm; đồng thời, xem xét giảm phí, lệ phí và các dịch vụ khác… nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế theo đúng chủ trương, chỉ đạo của Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Căn cứ kêu gọi của Hiệp hội Ngân hàng, các tổ chức tín dụng đều đồng thuận phấn đấu giảm mức lãi suất cho vay theo cam kết trong 6 tháng cuối năm 2023”.
“Sự dịch chuyển dân số tại các thành phố lớn và những tỉnh, thành lân cận đang thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là tại TP.HCM, Đà Nẵng và Hà Nội. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu này thường xung đột với thực tế về khả năng chi trả của người dân, tạo ra một bức tranh nhà ở phức tạp.
Theo báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á - Thái Bình Dương 2023 của ULI, TP.HCM và Hà Nội là hai thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.
Cụ thể, tại TP.HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng), trong khi thu nhập trung bình của một hộ gia đình là 9.120 USD/năm. Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực, chỉ sau Thâm Quyến (35,0), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).
Còn tại Hà Nội, chỉ số này là 18,3, với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7).
Với thị trường nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TP.HCM là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng, chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Thị trường đang rất thiếu hụt các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền (căn hộ hạng C, đất nền bình dân, nhà ở công nhân gần các khu công nghiệp).
Trước đây, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở có giá từ 2-4 tỷ đồng/căn, phù hợp với khả năng chi trả của người dân chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong tổng nguồn cung của thị trường thì đến 2023 chỉ còn khoảng 25%. Điều này làm hạn chế cơ hội sở hữu nhà của người dân. Do đó, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở.
Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau đã cho thấy những tác động tích cực, rõ nét của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội. Không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời.
Tại Việt Nam, nếu tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, thì sẽ có thể có được một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn. Chính phủ cần xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà tiềm năng.
Việc tích hợp các cơ chế tài chính sáng tạo và xây dựng các chính sách nhà ở bền vững sẽ biến khả năng sở hữu nhà ở thành hiện thực đối với toàn bộ dân số. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội là vấn đề cần ưu tiên, bởi công tác này giúp giải quyết các vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, phần nào kích thích phát triển kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị.
Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất đối với việc phát triển nhà ở xã hội là quỹ đất và nguồn vốn. Vốn cho phát triển nhà ở xã hội hiện tại đang dựa vào nguồn vốn công là chính. Để đẩy mạnh nguồn cung nhà ở phân khúc này, rất cần thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Đồng thời, cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý và đơn giản hóa dành riêng cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này”.
“Quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội dù đã có các quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người dân đều gặp nhiều khó khăn.
Hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực nhà ở xã hội chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của người vay (ví dụ: do chưa có nhà nên nhiều người chỉ được UBND phường xác nhận thuộc diện KT3 chứ không xác nhận hiện trạng nhà ở, vậy để chứng minh đủ điều kiện về nhà ở thì người dân sẽ căn cứ vào đâu?), đến những khó khăn tại ngân hàng về thủ tục cho vay. Từ đó khiến việc người mua nhà ở xã hội tiếp cận với những hỗ trợ tín dụng không hề đơn giản.
Đối với chủ đầu tư, ngoài nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ thì hầu hết vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là do các chủ đầu tư huy động vốn từ các tổ chức tín dụng hay Ngân hàng chính sách. Do trong quá trình hoàn thiện hồ sơ vay vốn, một số chủ đầu tư không chứng minh được năng lực tài chính của mình, nên ngân hàng không thể hoàn thiện hồ sơ cho vay. Vì vậy, số lượng các chủ đầu tư dự án vay được vốn là không nhiều. Điều này khiến chi phí đầu tư cao, trong khi giá bán nhà ở xã hội bị khống chế, gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Ở một khía cạnh khác, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014, từ năm 2016 đến nay, hàng năm, Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 - 5%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV). Tuy nhiên, khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua nhà ở xã hội” và trên thực tế thì Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định, nên hầu như người mua nhà ở xã hội không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.
Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được chỉ định, nên tính đến hết năm 2020, cả 4 ngân hàng thương mại này không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Theo Báo cáo số 80/BC-BXD của Bộ Xây dựng “hiện nay tại Nghị quyết số 29/2021/QH15 của Quốc hội ngày 28/7/2021 về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 cũng không bố trí chi cấp bù chênh lệch lãi suất cho các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay ưu đãi nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2025.
Hiện tại, chủ đầu tư và người lao động đang mong đợi gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng trong Đề án một triệu căn nhà ở xã hội, nhưng lãi suất 8,7% đối với doanh nghiệp và 8,2%/năm đối với người mua nhà vẫn quá cao, “quá sức chịu đựng” của người có thu nhập thấp đô thị. Bên cạnh đó, thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, gây tâm lý bất an cho công nhân, người lao động khi vay”.
“Chúng tôi mong rằng các cơ quan ban ngành từ Chính phủ đến các tỉnh, thành có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai. Bởi một dự án phát triển đến được giai đoạn có giấy phép xây dựng để thi công mới tạo ra công ăn việc làm, tạo ra đơn đặt hàng cho hàng trăm ngành nghề liên quan. Trong khi thực tiễn hiện nay, quy trình thủ tục để có được giấy phép xây dựng chưa đảm bảo vì nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được tiếp cận vốn vay ngân hàng khi đã hoàn tất thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng dự án. Do tình trạng pháp lý khó khăn thì những quy định về tiếp cận vốn sẽ tạo khó khăn trong công tác tiếp cận vốn vay ngân hàng thực hiện dự án theo quy định. Chúng tôi kiến nghị, trong ngắn hạn, ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Những vấn đề này giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thanh khoản, tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân.
Chúng tôi cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) như nhiều chuyên gia đã kiến nghị. Với phương pháp này, doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư, Nhà nước không gặp khó khăn trong việc định giá đất. Khi áp dụng phương pháp hệ số K sẽ đảm bảo nguồn thu ngân sách và hài hòa lợi ích: người dân - Nhà nước - doanh nghiệp.
Chúng tôi kiến nghị điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp của ngành nghề kinh doanh bất động sản từ 20% tăng lên 28-30% dưới mức thuế khai thác tài nguyên quý hiếm hiện là 32-50%. Khoản thuế này đánh trực tiếp vào lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chứ ko phải ở chi phí đầu vào mà người tiêu dùng phải gánh. Điều này góp phần tạo thuận lợi cho đại đa số người dân tiếp cận nhà với giá hợp lý. Doanh nghiệp bất động sản có thể đạt lợi nhuận thấp hơn, nhưng mọi việc sẽ thuận lợi, góp phần giải quyết việc làm, đóng góp vào dòng chảy phát triển kinh tế đất nước”.
