Luật hoá quy định điều tiết thị trường bất động sản

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình.

Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định.

Đây là một  trong những quy định hoàn toàn mới tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo), được Uỷ ban Kinh tế Quốc hội thẩm tra sơ bộ trong phiên họp sáng 10/4.

Phát biểu khai mạc, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có quan hệ hữu cơ mật thiết trong việc thể chế hóa, cụ thể hóa các chủ trương của Đảng, quy định trong Hiến pháp năm 2013 đối với quản lý đất đai, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. 

Qua 10 năm triển khai thực hiện các luật này đã đạt nhiều kết quả quan trọng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả, thị trường bất động sản cũng có chuyện này, chuyện kia. Đặc biệt, trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, một số hình thức kinh doanh bất động sản mới hình thành chưa được pháp luật điều chỉnh, đòi hỏi phải đưa ra hình thức quản lý đáp ứng yêu cầu của thực tiễn pháp luật.

Đối với việc bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được ban hành, Quốc hội đã ban hành Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp với nhiều chính sách thay đổi so với trước đó, đòi hỏi phải hoàn thiện lại để bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Bên cạnh đó, tại các dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Đất đai (sửa đổi), Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đã trình ra Quốc hội hay sẽ trình ra trong Kỳ họp thứ 5 cũng có nhiều chính sách mới, đòi hỏi phải xâu chuỗi, đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật liên quan để thể chế hóa chủ trương của Đảng, cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia.

Trình bày tờ trình dự án Luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu quan điểm xây dựng luật nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 chương với 92 điều, các chương đều có những quy định mới để đồng bộ với các Luật Nhà ở, Đất đai Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư... và đảm bảo phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Đáng chú ý, Dự thảo có 1 nội dung hoàn toàn mới (chương IX) gồm 4 điều quy định về: nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; các trường hợp cần thiết thực hiện điều tiết thị trường bất động sản; đánh giá tình hình thị trường bất động sản; biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.

Đây là một nội dung mới được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng", Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ.

Theo đó, Dự thảo quy định nguyên tắc Thực hiện điều tiết thị trường bất động sản phải đảm bảo trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường; thực hiện phân công, phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước; bảo đảm tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan và lợi ích của Nhà nước.

Điều 84 Dự thảo liệt kê các trường hợp cần thiết đề xuất việc điều tiết thị trường bất động sản:

1. Khi thị trường bất động sản mất cân đối cung cầu sản phẩm bất động sản.

2. Thị trường bất động sản biến động bất thường ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội:

a) Thị trường bất động sản tăng bất thường về lượng giao dịch, giá giao dịch của các loại bất động sản;

b) Thị trường bất động sản giảm bất thường về lượng giao dịch, giá giao dịch của các loại bất động sản.

3. Khi xuất hiện yếu tố bất thường như thiên tai, dịch họa, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế và các yếu tố bất thường khác có thể tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.

Bên cạnh nội dung trên, Dự thảo còn có nhiều nội dung mới như bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Theo đó, các tổ chức, cá nhân này phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức;

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Một số nội dung mới nữa là quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; điều kiện thành lập đối với cơ sở đào tạo.

Lần sửa đổi này cũng bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh, quy định về thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng.

Sửa đổi, bổ sung quy định về: nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh và nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Theo dự kiến, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).